B&B in box 3, Vakantiverhuur in Box 1

Op maandag 23 april j.l. gaven professor Jan van de Streek en Teun Schoeman voor een overvol Compagnietheater een lezing over de vraag hoe je de opbrengsten uit particuliere verhuur moet opgeven bij de belastingen. Hierbij een korte samenvatting van de ruim twee uur durende en soms hilarische voordrachten.

1. De informatie die de belastingdienst op zijn site over de deeleconomie (B&B en vakantieverhuur) geeft is onjuist en niet in overeenstemming met gerechtelijke uitspraken. Daar moet je niet op af gaan. Twee tegenstrijdige uitspraken van twee gerechtelijke hoven in 1986 en 1995 hebben gezorgd voor nog meer onduidelijkheid. Er is dus veel belastingtechnische onduidelijkheid. Je kunt je dus het beste houden aan wat gangbaar is. Dat wordt hieronder uiteengezet. Als je je houdt aan wat hierna volgt, zit je safe[1].

2. De keuze waar iedere verhuurder voor staat is die tussen Box 1 en box 3. Als de verhuur valt onder box 1 (onderneming, inkomsten uit arbeid of woning) is dat ontzettend veel onvoordeliger dan als verhuur valt onder box 3 (inkomsten uit vermogensbeheer). Iedereen wil dan ook graag zijn inkomsten uit verhuur in box 3 kwijt.

3. Vakantieverhuur valt altijd onder box 1 (inkomsten uit arbeid of onderneming). Daarover moet dus inkomstenbelasting worden betaald. Box 1 betreft immers inkomsten uit arbeid of uit de eigen woning en het tijdelijk verhuren van je hele huis valt onder de eigen woningregeling. Daarover is in het belastingrecht geen misverstand.

4. Het houden van een B&B kan ook in box 1 (inkomsten uit Arbeid of Onderneming) vallen als je daar arbeid voor verricht die de noodzakelijke werkzaamheden voor normaal vermogensbeheer te boven gaan. Concreet houdt dat in dat werkzaamheden als schoonmaak, welkom heten, sleutel overhandigen, kosten voor een website beschouwd worden als onderdeel van vermogensbeheer, maar een ontbijt niet. Als je inclusief ontbijt verhuurt kunnen alle inkomsten van je B&B aan Box 1 worden toegerekend. Je moet dus geen ontbijt serveren. Dat maakt voor de definitie van een B&B voor de gemeentelijke woningverordening niet uit. Een B&B zonder ontbijt is ook daar een B&B.

5. Mensen die een onderneming hebben denken soms dat een B&B daar dus ook onder valt. Dat is niet het geval. Sommige mensen willen een B&B graag als onderneming opvoeren om gebruik te kunnen maken van de voordelen van het ondernemerschap (ondernemersaftrek, oude dagsvoorziening, e.d.). Dat is onverstandig. Een B&B in Box 3 is altijd voordeliger dan in box 1. En wie een onderneming heeft is niet verplicht zijn B&B daarin onder te brengen. De B&B dient zelfstandig te worden beoordeeld.

6. De tweede hobbel die in box 1 genomen moet worden is de vraag of de inkomsten uit je B&B niet aangemerkt moeten worden als inkomsten uit eigen woning. Dat is het geval als de verhuurde ruimte niet zelfstandig is, maar deel uit maakt van de eigen woning. Dat is b.v. het geval bij kamerverhuur. De opbrengsten van verhuur van een kamer aan een student vallen daarom onder inkomsten uit de eigen woning en dus onder box 1 (met mogelijk aanspraak op de kamerverhuurvrijstelling). Maar als de ruimte zelfstandig is en eigen voorzieningen heeft en afsluitbaar is (een slotje erop) en niet door de hoofdbewoner bij afwezigheid van gasten wordt gebruikt als studeerkamer, strijkkamer o.i.d. dan is het een apart vermogensbestanddeel en valt onder box 3. Dit betekent dat over dit deel niet het eigen woningforfait hoeft te worden aangegeven maar dat ook voor dit deel de rente over de schuld niet meer aftrekbaar is in Box 1.

7. Er bestaat dus een tegenspraak tussen de gemeentelijke eisen aan een B&B (onzelfstandig, binnen de eigen woning) en die van de belastingdienst (zelfstandig, buiten de eigen woning). Die tegenspraak is er, maar is geen probleem omdat de rijksbelastingdienst en de gemeentelijke verordeningen twee gescheiden werelden zijn. Dat levert ook twee gescheiden werkelijkheden op.

8. Alles wordt anders. Dit kabinet ziet dat het iets moet met het belastingstelsel. Er zitten teveel onrechtvaardigheden en tegenspraken in het huidige stelsel. Daarom is onderzoek aangekondigd naar belastingheffing in de deeleconomie en dat in internationaal verband. Want ook buiten Nederland wordt hiermee geworsteld. Dat onderzoek zal in deze kabinetsperiode worden afgerond en bij een volgend kabinet leiden tot nieuwe wetgeving. Dan wordt alles anders.

9. De belastingdienst zit niet om werk verlegen. Ze gaan dus achter zaken aan die evident frauduleus zijn. Het geautomatiseerde ‘klik’ systeem gaat piepen bij duidelijke (en substantiële) tegenstrijdigheden in de aangifte. Op dit terrein is veel onduidelijk en niet veel winst te halen. Wanneer je aangifte in box 3 onverhoopt niet wordt geaccepteerd heeft het dus zin je daar tegen te verzetten, bij voorkeur met inschakeling van een belastingconsulent. Dan komt het in de meeste gevallen alsnog in orde.

Samenvattend: Vakantieverhuur van de eigen woning valt altijd in box 1. Bij een B&B moet je ervoor zorgen dat je geen arbeid verricht die de werkzaamheden voor normaal vermogensbeheer te boeven gaan. Serveer geen ontbijt. Maak er geen onderneming van, dat is altijd nadelig. Zorg ervoor dat je B&B voldoende zelfstandig is met de nodige voorzieningen, afsluitbaar is en dat je hem bij afwezigheid van gasten niet zelf gebruikt als studeer- of strijkkamer. Anders is het geen afzonderlijk vermogensdeel en valt hij alsnog onder box 1 onder inkomsten uit eigen woning. Hierover wordt op dit moment geprocedeerd. Deze eisen staan op gespannen voet met de eisen van de gemeente, maar de gemeentelijke woonverordening en de rijksbelastingwet vormen twee afzonderlijke werelden. Mocht je aangifte in box 3 onverhoopt niet geaccepteerd worden, maak bezwaar, bij voorkeur door een belastingconsulent. Goede kans dat dat gehonoreerd wordt.

[1] DISCLAIMER Dit document vat naar beste weten de avond samen, maar geeft geen garanties. Dat geldt ook voor de jurisprudentie. De beste garantie zijn punten 7 en 8: de belastingdienst heeft geen tijd en zin in procedures en er volgt nieuwe wetgeving, dus ze gaan er niet achteraan. Protesteren helpt.