Artikel van Mark van Weeren, Blenheim advocaten over verhuur aan toeristen

In Amsterdam zijn er 3 mogelijkheden om als particulier je woning te verhuren:

· Vakantieverhuur (geheel appartement max 60 dagen)

· B&B (kamerverhuur)

· Short Stay (min 7 dagen en max 6 maanden) Na november 2014 wordt deze vergunning niet meer verleend

Een woning voor korte duur verhuren (Vakantieverhuur)is op grond van het gemeentelijke beleid van Amsterdam toegestaan. Daar zijn echter diverse voorwaarden aan verbonden. Een van die voorwaarden is dat een woning maximaal 60 dagen per jaar aan maximaal 4 personen tegelijkertijd mag worden verhuurd en de eigenaar zelf ook zijn verblijf heeft in de woning. Als de woning meer dan twee maanden aan toeristen wordt verhuurd, dan kan de gemeente bij een vermoeden van een overtreding een onderzoek verrichten. Een overtreding van de regelgeving kan leiden er één of meerdere bestuurlijke boetes worden opgelegd.

Een kamer verhuren in een woning waar je zelf woont is ook toegestaan onder bepaalde voorwaarden (zie website gemeente).

Op dit moment hebben Airbnb en Booking.com zich geconformeerd aan de 60 dagen regel en de advertentie wordt dan ook gesloten als dit gehaald is.

Airbnb is het enige platform wat zijn hosts voorziet van informatie over de regels die in Amsterdam gelden.

Beperkingen voor vakantie verhuur
De termijn van 60 dagen, welke de gemeente Amsterdam hanteert, roept vragen op. Waar haalt de gemeente het recht vandaan een eigenaar te beperken in zijn recht van verhuur? Een beperking in de mogelijkheid tot verhuur vormt voor de eigenaar een inbreuk op zijn absolute eigendomsrecht. De overheid mag echter maatregelen treffen om de maatschappij leefbaar te houden. De vraag is of hier die grens is overschreden. Op basis van Europese regelgeving moet sprake zijn van een fair balance tussen de inbreuk op het eigendomsrecht en het algemeen belang dat de overheid nastreeft. Het is verdedigbaar dat deze fair balance zoek is door de beperking tot 60 dagen en zeker bij een beperking van verhuur tot 30 dagen zoals in de verkiezingsprogramma’s voor de gemeenteraadsverkiezingen 2018 staat.

Handhavers op bezoek in verhuurde woning
Handhaving door de gemeente Amsterdam is soms vrij lomp. Bij het binnentreden van een woning wordt soms het huisrecht geschonden of is er geen last tot binnentreding aanwezig. Als de inspectie eenmaal binnen is, dan wordt onderzoek gedaan, maar dat gaat niet altijd zorgvuldig. Er wordt bijvoorbeeld gekeken of er persoonlijke bezittingen van de eigenaar in de woning aanwezig zijn, maar dat kun je alleen maar vaststellen als je het hele huis onderzoekt. Als niet alle kamers onderzocht zijn, dan geeft dat een verkeerd beeld. Ook is het optreden soms onevenredig als toeristen direct uit de woning verwijderd worden en op last van de gemeente de sloten vervangen worden. De verhuurder dient zich dan ook goed voor te bereiden op mogelijke acties van de gemeente en ook zijn huurders moeten duidelijke instructie krijgen voor het geval de overheid op bezoek komt. Lees hier meer over onderzoeksmethoden bij vakantieverhuur en B&B van je woning. Conclusie: laat niet binnen, zorg dat je bent voorbereid (zie hieronder: tips bij inval).

Toepassing van regelgeving bij handhaving
Regelmatig moet de gemeente gevolgen van handhavingsacties ook weer intrekken. Bij het handhavingstraject wordt meestal verwezen naar overtredingen van de Huisvestingswet en de huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. De overtreder wordt dan vaak beschuldigd van woningonttrekking doordat aan toeristen is verhuurd. Feitelijk is daar geen sprake van. De eigenaar heeft de woning immers zelf ook in gebruik en tijdelijke verhuur maakt niet dat de woning onttrokken wordt aan de woonruimtevoorraad. Soms wordt gesteld dat woonruimte gebruikt wordt als hotel/pension, terwijl daar natuurlijk helemaal geen sprake van is. Daaruit blijkt wel dat er soms gezocht wordt naar een stok om de eigenaar mee te slaan. Hieruit blijkt wel dat het juridisch kader dat de gemeente hanteert een wankele basis is voor handhavingsacties. Dat kan dus reden zijn bezwaar te maken tegen handhaving door de gemeente.

Meldplicht voor verhuurders in Amsterdam
De meldplicht die de gemeente aan verhuurders wil opleggen om Vakantieverhuur tegen te gaan, is in strijd met artikel 10 van de Grondwet en artikel 8 EVRM. Iedereen, ook een huiseigenaar, heeft recht op privacy en eerbiediging van zijn privéleven en zijn woning. De overheid heeft geen recht op de informatie of je zelf in je woning bent of deze hebt verhuurd. Dit grondrecht mag alleen beperkt worden als dat in de wet is bepaald, en dat is niet het geval. Een verhuurder kan dat ook een beroep doen op art. 10 lid 1 Grondwet en art. 8 EVRM indien de gemeente tot handhaving van een ingevoerde meldplicht zou willen overgaan. Lees hier meer. Er zal een verhuurder een (proef)procedure moeten starten om deze meldplicht door de rechter te laten toetsen.

Tips bij een inval verhuurde woning door handhavers gemeente

1. Vraag om een legitimatie van de handhaver(s)en controleer deze.

2. Vraag om de last om te mogen binnenkomen/treden; een algemene last is onvoldoende;

3. Het moet een specifieke last van de burgemeester zijn voor het betreffende adres.

4. Weiger toegang als er geen geldige last tot binnentreden is.

5. Zorg voor duidelijke instructie aan huurders; zij mogen niemand binnenlaten zonder aanwezigheid van de eigenaar/beheerder.

6. Je bent niet verplicht te antwoorden als er een verdenking is van een overtreding; als er een verdenking is dan moet de handhaver eerst melden dat je niet tot antwoorden verplicht bent (de cautie). Je hoeft niet mee te werken aan je eigen veroordeling tot een boete of bestuursdwang.

7. Indien handhavers wel onderzoek mogen doen, maak dan duidelijk dat de eigenaar er zelf ook woont door aanwijzingen te geven waar dat uit blijkt.

8. Maak zelf gedetailleerd verslag van het bezoek, maak opname(s) of foto’s.

Bezwaar maken tegen opgelegde boete(s) gemeente
Indien er een onderzoek is geweest dan wordt er door de handhavers een verslag gemaakt. Controleer dat altijd goed en maak bezwaar tegen onjuistheden. Wij hebben in de praktijk regelmatig gezien dat er fouten in de rapportage staan en veronderstellingen die niet juist zijn. Bijvoorbeeld: slechts een gedeelte van de woning is onderzocht en daarom is niet vastgesteld dat de eigenaar er zelf ook woont. Als de gemeente een boete op wil leggen dan wordt er eerst een voornemen tot bestuurlijke boete gestuurd. Daartegen kan een zienswijze ingediend worden. Doet dat altijd, bij voorkeur schriftelijk. In onze praktijk hebben we regelmatig met succes een zienswijze ingediend. De gemeente kan alsnog afzien van een boete of meerdere boetes tot één boete beperken. Als ondanks de zienswijze toch een boete wordt opgelegd dan kan bezwaar aangetekend worden. Regelmatig sneuvelen boetebesluiten in de bezwaarfase of de daaropvolgende beroepsfase.