In Appels en Peren kun je niet wonen.

Commentaar op ‘Woningprijzen en huren in LA.’ Onderzoek gepubliceerd in ESB Publieke Belangen, Jaargang 103 (4768S) 20 december 2018

Huizenprijzen en Particuliere toeristische verhuur, een druppel op een gloeiende plaat 

In december doet Hans Koster, Universitair hoofddocent Ruimtelijke Economie aan de Vrije Universiteit van Amsterdam verslag van zijn ‘quasi experimenteel’ onderzoek naar het effect van particuliere verhuur via Airbnb op de huizenprijzen in Los Angeles (USA). Conclusie: Airbnb verhoogt de woningprijzen en huren in buurten waar particuliere toeristische verhuur plaats vindt met 2,5% - 3%. 

Het wekt geen verbazing dat Laurens Ivens, wethouder wonen van de gemeente Amsterdam, deze uitkomst meteen aangreep om hem ook voor de hoofdstad van toepassing te verklaren: ‘'We onderzoeken nu of we nog een stapje verder kunnen gaan en Airbnb in sommige buurten helemaal kunnen verbieden“, aldus Ivens bij AT5.

Zelf waarschuwt de auteur in het artikel in ESB dat vertaling van de uitkomsten naar Amsterdam niet zomaar mag omdat de aantrekkingskracht van een stad (en dus de huizenprijzen) ook door andere factoren wordt beïnvloed. Vraag is dus: wat hebben Koster c.s. nu onderzocht en zijn die uitkomsten wel/niet te vertalen naar Amsterdam. 

Appels en Peren
LA County is een stad met 10,16 miljoen inwoners. Bij een geschatte dichtheid van 3 personen per woning, zijn dat 3,3 miljoen woningen. Hiervan vallen er 150.000 onder de Affordable Housing Act. Dat is nog geen 5%. De overige 95% is dus koopwoning of vrije sector huur. In Amsterdam daarentegen, met nog geen miljoen inwoners, woont ruim de helft (57%) in een sociale huurwoning en is niet meer dan 30% koopwoning.

Het onderzoek richt zich op de gevolgen van de invoering van de zogenaamde House Sharing Ordonances (vergunningenstelsel voor B&B en vakantieverhuur) die vanaf 2015 (?) in 18 van de 88 subgemeenten van LA County zijn ingevoerd, vooral daar waar er sprake was van een zeer groot aanbod. Voordat dit beperkende vergunningenstelsel werd ingevoerd was ‘de kans dat een huis in LA voor vakantieverhuur op Airbnb werd aangeboden’ 42%. Dat wil dus zeggen dat ruim 40% van alle woningen in LA op de site(s) van Airbnb kon worden teruggevonden. Het aandeel woningen dat in Amsterdam voor toeristische verhuur beschikbaar is bedraagt daarentegen  6% tot 7%. Na invoering van  deze HSO’s neemt het aanbod van particuliere verhuur af met 10% (van 42% naar 32%) en in sommige erg gewilde buurten zelfs met 20% - 30%.  

Vervolgens keken de onderzoekers wat deze beperking deed met de huizenprijzen. Die bleken over de hele linie te dalen met gemiddeld 3%, maar in zeer gewilde buurten was de daling aanzienlijk groter en kon oplopen tot 25%.  Daaruit kan omgekeerd en ceteris paribus worden geconcludeerd dat particuliere verhuur de huizenprijzen doet stijgen met 3% tot 25% in zeer populaire buurten in Los Angeles. Het effect wordt groter naarmate er meer tijd verstrijkt na invoering van een HSO. Het ceteris paribus is door de onderzoekers nauwgezet beoordeeld.

Vraag is nu of de resultaten van dit onderzoek één op één kunnen worden vertaald naar Amsterdam. Daar valt namelijk nogal wat op af te dingen:

  • Het aanbod particuliere verhuur in Amsterdam (6% van de woningvoorraad) is veel geringer dan in Los Angeles (40% van de woningvoorraad) - voor invoering van de HSO’s.

  • De omvang van de sociale sector in LA is aanzienlijk kleiner dan in Amsterdam (5%  staat tot 50%). En in Amsterdam is particuliere verhuur vanuit de sociale woning sowieso al helemaal verboden.

  • Er bestond in LA geen enkele regulering voordat de gemeente daar zijn HSO vergunningenstelsel instelde. Amsterdam heeft een veelheid aan regelgeving met betrekking tot grootte, zelfstandigheid en aanwezigheid bij B&B’s en aantal dagen vakantieverhuur.

Kortom: alle vergelijkingen tussen Amsterdam en Los Angeles gaan mank. Als er al een prijsverhogend effect van particuliere toeristische verhuur in Amsterdam optreedt is dat sterk gemitigeerd door het veel geringere aanbod, de al vele jaren bestaande strikte regelgeving en het grote aandeel van de sociale woningbouw. Ook is de invloed op de huizenmarkt met 3% marginaal. Sinds 2013 zijn de huizenprijzen in Amsterdam meer dan verdubbeld (+120%) vanwege de grote aantrekkingskracht van de stad, het geringe aanbod koopwoningen, de binnenkomst van rijke expats (met dank aan Brexit) en het ruime kapitaal bij Russische en Saoudische oligarchen. Dat zowel Ivens als de onderzoeker Koster zich – daartoe in een interview uitgedaagd - toch laten verleiden tot uitspraken in deze richting valt dan ook te betreuren en valt buiten elk wetenschappelijk kader. Koster op AT5: ‘ Los Angeles is een stad die je niet één op één met Amsterdam moet vergelijken,  toch denkt hij dat de conclusie van dit onderzoek ook opgaat voor Amsterdam’. Hoe tegenstrijdig wil je het hebben?  Maar ja, welke onderzoeker valt niet voor de verleiding zich tegen het beleid aan te mogen bemoeien?

Oorzaken prijsstijgingen:  lage rente en hypotheekrenteaftrek
De Engelse bouw-econoom Josh Ryan Collins geeft in de Volkskrant van 16 januari 2019 een heel andere verklaring voor de exploderende huizenmarkt: de hypotheekrente-aftrek en de extreem lage rente. Dat  stimuleert eigendom boven huur en drijft de prijzen op. Zelfs omvangrijke nieuwbouwprogramma’s zullen dan niet helpen, want iedereen wil kopen en kan makkelijk aan (veel) geld komen, dan blijft de markt altijd krap, hoeveel je ook bouwt, zeker in een gewilde stad als Amsterdam. Prijsstijging van huizen is geen waardevermeerdering maar inflatie. Naast dat economisch geweld speelt particuliere verhuur aan toeristen dus een verwaarloosbare rol.  

Bronnen
Onderzoek Koster c.s: ESB Publieke Belangen, Jaargang 103 (4768S) 20 december 2018; https://esb.nu/esb/20047502/airbnb-verhoogt-de-woningprijzen-en-huren-in-los-angeles

Interview Josh Ryan Collins: https://www.volkskrant.nl/economie/econoom-josh-ryan-collins-stijgende-huurprijzen-zijn-een-sociale-en-economische-ramp-~bc599d317/?fbclid=IwAR1CARnHan2HhAWwZ4qT6E5o0VlW9QPRWTkh-vKLC_u_z-Vqny26r6SElpk