Controlebezoeken van toezichthouders; wat zijn mijn rechten?

Controlebezoeken van toezichthouders; wat zijn mijn rechten?

Zoals ook verschillende media laten horen, wordt er door de gemeente Amsterdam intensief gehandhaafd op de toeristische verhuur van woningen in strijd met de gemeentelijke regelgeving. Toezichthouders gaan langs de deuren om te controleren of de bewoners zich wel netjes aan de regels houden. Maar wat mogen toezichthouders eigenlijk bij controlebezoeken? En mag u als bewoner weigeren om toezichthouders binnen te laten? In deze blog zal ik hier nader op ingaan.

Read More

De Huisvestingsverordening van Amsterdam is niet geldig, aldus vastgoed advokaat Kees Nelemans

Amsterdam heeft meer geregeld dan de Huisvestingswet toelaat.
De bevoegdheid om het eigendomsrecht van een pandeigenaar te beperken ontleent de gemeente aan de Huisvestingswet. Uit de wetgeschiedenis (de parlementaire stukken) blijkt dat het de bedoeling is dat een gemeente alleen een vergunningsplicht mag instellen als er sprake is van schaarste. De beschikbaarheid van woningen moet zo krap zijn dat dit onrechtvaardige en onevenredige effecten heeft voor de bewoners van de stad. Verder moet de vergunningplicht beperkt blijven tot goedkope woonruimte.

Read More

Peildatum overgangsrecht B&B alsnog verplaatst. Meld uw B&B nog vóór 1 januari 2019 aan!

Weblog Wieringa Advocaten:

Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam heeft op 9 november 2018 bekendgemaakt dat per 1 januari 2020 een vergunningplicht voor Bed & Breakfasts in zal gaan. Deze vergunningplicht zal volgens het college tot gevolg hebben dat bestaande B&B-exploitanten niet automatisch een vergunning verkrijgen. Op hen zal echter overgangsrecht van toepassing zijn, mits de B&B vóór 9 november 2018 om 16.00 uur bij de gemeente was aangemeld. Helaas is nog onbekend wat het overgangsrecht precies zal inhouden. Zie in dit kader ook onze blog van 12 november 2018.

Het bericht van het college van 9 november 2018 kwam voor (beoogd) B&B-eploitanten als een grote en onaangename verrassing. Naar aanleiding van eerdere berichten van de gemeente konden B&B-exploitanten ervan uitgaan dat zij hun B&B nog tot 1 januari 2019 konden aanmelden om ook nà de invoering van de nieuwe regelgeving zonder vergunning een B&B te kunnen exploiteren.

Het zal dan ook niet verbazen dat er grote ophef over dit bericht is ontstaan. Het college heeft daarom vandaag bekendgemaakt dat de peildatum voor het overgangsrecht zal worden verlengd. Goed nieuws: u kunt nog tot en met 31 december 2018 uw B&B aanmelden!

Vakantieverhuur? Ruim de woning niet te goed op!

Wout-Jeroen Leenders, 21-06-2018

Nu nog mogen bewoners hun woning maximaal 60 dagen aan toeristen verhuren, maar de gemeente overweegt die periode te bekorten tot 30 dagen en zij is van plan vakantieverhuur in sommige stadsdelen zelfs helemaal te verbieden.Een nieuwe uitspraak van de rechtbank Amsterdam brengt meer helderheid over de grenzen van de gemeentelijke regeldrift. De voorgenomen aanscherping van beleid is onder andere gebaseerd op een uitspraak van 5 december 2017 van de bestuursrechter in Amsterdam. Daarin heeft de rechtbank geoordeeld dat een boete vanwege illegale woningonttrekking in de vorm van vakantieverhuur terecht was opgelegd, ondanks het feit dat ook vaststond dat de woning nog wel permanent bewoond werd. De rechtbank oordeelde dat een kortdurende periode van vakantieverhuur - veel korter dan 60 dagen - tot gevolg had dat de woning in die periode aan zijn bestemming tot bewoning onttrokken was, en dat die omstandigheid al maakte dat een vergunning noodzakelijk was.

Onhoudbaar verbod

Kort gezegd was de strekking van ons artikel toen dat die uitkomst opzienbarend, onbevredigend maar waarschijnlijk ook onjuist is. De essentie van woningonttrekking is juist altijd geweest dat een woning door die onttrekking niet meer geschikt is voor duurzame bewoning. Wij menen dat zo’n korte periode van vakantieverhuur niet dat gevolg kan hebben. Wij denken daarom dat de gemeente niet bevoegd is vakantieverhuur verder te beperken, tot bijvoorbeeld maximaal 30 dagen. Doet de gemeente dat toch, dan is dat naar onze mening in strijd met de Huisvestingswet. Een algeheel verbod op vakantieverhuur (in sommige stadsdelen) komt daarmee naar onze mening op zeer gespannen voet te staan met de wet, waar ook de gemeente zich aan heeft te houden. Wij denken daarom dat zo’n verbod onhoudbaar is.

Rechtsonzekerheid

De werkwijze van de gemeente Amsterdam zorgt voor rechtsonzekerheid. Het begrip woningonttrekking wordt ten onrechte opgerekt. Ons is meermaals gebleken dat bewoners boetes kregen, terwijl zij zich van geen kwaad bewust waren, omdat op het moment van boeteoplegging wel werd voldaan aan de gemeentelijke regels inzake vakantieverhuur.

Bezoek aan de woning

De gemeente legt in die gevallen de boete op omdat de woning aan de woonruimtevoorraad zou zijn onttrokken. Of de maximale termijn van 60 dagen wel of niet is overschreden, weegt de gemeente dan niet eens mee. Zij onderbouwt het boetebesluit aan de hand van een verslag van het ambtelijk bezoek aan de woning. Indien zich bij zo’n bezoek toeristen in de woning bevinden en er geen persoonlijke spullen van de bewoner worden aangetroffen, leidt de gemeente daaruit af dat de woning niet meer duurzaam wordt bewoond en dus illegaal aan de bestemming tot bewoning is onttrokken.

Wel of geen permanente bewoning?

Recent, op 28 mei 2018, heeft de rechtbank Amsterdam opnieuw over deze problematiek geoordeeld. En dit keer was de uitkomst dat de boete ten onrechte was opgelegd. De rechtbank is tot dit oordeel gekomen omdat de gemeente tijdens het huisbezoek een bepaalde kamer niet had onderzocht, terwijl zich juist daar de persoonlijke spullen van de bewoner bevonden. Dat maakte dat de gemeente niet had mogen concluderen dat de woning niet meer permanent bewoond werd. En omdat ook verder aan de regels voor vakantieverhuur was voldaan, ging de boete van tafel. Deze uitkomst sluit aan bij een recente vergelijkbare zaak in onze eigen praktijk, waarbij de gemeente Amsterdam zelf al in de bezwaarprocedure tot inkeer kwam. Ook in die zaak was op basis van een onvolledig onderzoek de conclusie getrokken dat de woning niet meer permanent werd bewoond. Dit resulteerde erin dat het boetebedrag van in totaal €40.500 kwam te vervallen.

Van belang is nog op te merken hoe bewoners hun woningen via Airbnb aanbieden. Gasten treffen tijdens hun verblijf liever geen persoonlijke spullen van de bewoner aan, zoals familiekiekjes, gevulde kledingkasten, etc. Daarom zal de verhuurder die spullen opbergen, als de woning wordt verhuurd. Tegen die achtergrond is het natuurlijk te kort door de bocht als de gemeente daaruit zou mogen concluderen dat de woning niet permanent bewoond wordt. Terecht heeft de rechtbank daar nu een stokje voor gestoken.

Voorkom een boete!

In dit soort zaken krijgt de overtreder altijd eerst een brief toegezonden waarin het voornemen tot oplegging van een boete wordt aangekondigd, en de overtreder eerst nog de gelegenheid krijgt daarop (en op het verplicht meegezonden bezoekverslag) te reageren. Mocht u met zo’n brief worden geconfronteerd, dan adviseren wij om u niet zomaar neer te leggen bij zo’n boete, maar in het bezoekverslag na te gaan wat er precies in de woning is aangetroffen en waarom dat een boete zou rechtvaardigen. Een goed gemotiveerde zienswijze en een daaropvolgend bezwaarschrift kunnen een boete van wel €20.500 voorkomen!

Wout-Jeroen Leenders, 21-06-2018

Wout-Jeroen Leenders is vastgoedadvocaat bij Hielkema & C, gespecialiseerd in bestuurs- en huurrecht.