Juridisch: Vakantieverhuur? Ruim de woning niet te goed op!

Wout-Jeroen Leenders, 21-06-2018

Nu nog mogen bewoners hun woning maximaal 60 dagen aan toeristen verhuren, maar de gemeente overweegt die periode te bekorten tot 30 dagen en zij is van plan vakantieverhuur in sommige stadsdelen zelfs helemaal te verbieden.Een nieuwe uitspraak van de rechtbank Amsterdam brengt meer helderheid over de grenzen van de gemeentelijke regeldrift. De voorgenomen aanscherping van beleid is onder andere gebaseerd op een uitspraak van 5 december 2017 van de bestuursrechter in Amsterdam. Daarin heeft de rechtbank geoordeeld dat een boete vanwege illegale woningonttrekking in de vorm van vakantieverhuur terecht was opgelegd, ondanks het feit dat ook vaststond dat de woning nog wel permanent bewoond werd. De rechtbank oordeelde dat een kortdurende periode van vakantieverhuur - veel korter dan 60 dagen - tot gevolg had dat de woning in die periode aan zijn bestemming tot bewoning onttrokken was, en dat die omstandigheid al maakte dat een vergunning noodzakelijk was.

Onhoudbaar verbod

Kort gezegd was de strekking van ons artikel toen dat die uitkomst opzienbarend, onbevredigend maar waarschijnlijk ook onjuist is. De essentie van woningonttrekking is juist altijd geweest dat een woning door die onttrekking niet meer geschikt is voor duurzame bewoning. Wij menen dat zo’n korte periode van vakantieverhuur niet dat gevolg kan hebben. Wij denken daarom dat de gemeente niet bevoegd is vakantieverhuur verder te beperken, tot bijvoorbeeld maximaal 30 dagen. Doet de gemeente dat toch, dan is dat naar onze mening in strijd met de Huisvestingswet. Een algeheel verbod op vakantieverhuur (in sommige stadsdelen) komt daarmee naar onze mening op zeer gespannen voet te staan met de wet, waar ook de gemeente zich aan heeft te houden. Wij denken daarom dat zo’n verbod onhoudbaar is.

Rechtsonzekerheid

De werkwijze van de gemeente Amsterdam zorgt voor rechtsonzekerheid. Het begrip woningonttrekking wordt ten onrechte opgerekt. Ons is meermaals gebleken dat bewoners boetes kregen, terwijl zij zich van geen kwaad bewust waren, omdat op het moment van boeteoplegging wel werd voldaan aan de gemeentelijke regels inzake vakantieverhuur.

Bezoek aan de woning

De gemeente legt in die gevallen de boete op omdat de woning aan de woonruimtevoorraad zou zijn onttrokken. Of de maximale termijn van 60 dagen wel of niet is overschreden, weegt de gemeente dan niet eens mee. Zij onderbouwt het boetebesluit aan de hand van een verslag van het ambtelijk bezoek aan de woning. Indien zich bij zo’n bezoek toeristen in de woning bevinden en er geen persoonlijke spullen van de bewoner worden aangetroffen, leidt de gemeente daaruit af dat de woning niet meer duurzaam wordt bewoond en dus illegaal aan de bestemming tot bewoning is onttrokken.

Wel of geen permanente bewoning?

Recent, op 28 mei 2018, heeft de rechtbank Amsterdam opnieuw over deze problematiek geoordeeld. En dit keer was de uitkomst dat de boete ten onrechte was opgelegd. De rechtbank is tot dit oordeel gekomen omdat de gemeente tijdens het huisbezoek een bepaalde kamer niet had onderzocht, terwijl zich juist daar de persoonlijke spullen van de bewoner bevonden. Dat maakte dat de gemeente niet had mogen concluderen dat de woning niet meer permanent bewoond werd. En omdat ook verder aan de regels voor vakantieverhuur was voldaan, ging de boete van tafel. Deze uitkomst sluit aan bij een recente vergelijkbare zaak in onze eigen praktijk, waarbij de gemeente Amsterdam zelf al in de bezwaarprocedure tot inkeer kwam. Ook in die zaak was op basis van een onvolledig onderzoek de conclusie getrokken dat de woning niet meer permanent werd bewoond. Dit resulteerde erin dat het boetebedrag van in totaal €40.500 kwam te vervallen.

Van belang is nog op te merken hoe bewoners hun woningen via Airbnb aanbieden. Gasten treffen tijdens hun verblijf liever geen persoonlijke spullen van de bewoner aan, zoals familiekiekjes, gevulde kledingkasten, etc. Daarom zal de verhuurder die spullen opbergen, als de woning wordt verhuurd. Tegen die achtergrond is het natuurlijk te kort door de bocht als de gemeente daaruit zou mogen concluderen dat de woning niet permanent bewoond wordt. Terecht heeft de rechtbank daar nu een stokje voor gestoken.

Voorkom een boete!

In dit soort zaken krijgt de overtreder altijd eerst een brief toegezonden waarin het voornemen tot oplegging van een boete wordt aangekondigd, en de overtreder eerst nog de gelegenheid krijgt daarop (en op het verplicht meegezonden bezoekverslag) te reageren. Mocht u met zo’n brief worden geconfronteerd, dan adviseren wij om u niet zomaar neer te leggen bij zo’n boete, maar in het bezoekverslag na te gaan wat er precies in de woning is aangetroffen en waarom dat een boete zou rechtvaardigen. Een goed gemotiveerde zienswijze en een daaropvolgend bezwaarschrift kunnen een boete van wel €20.500 voorkomen!

Wout-Jeroen Leenders, 21-06-2018

Wout-Jeroen Leenders is vastgoedadvocaat bij Hielkema & C, gespecialiseerd in bestuurs- en huurrecht.

AGV: Juridisch Fonds Amsterdam Gastvrij Reglement 20 maart/15 april 2018

Overwegingen

1.    Leden van de Vereniging Amsterdam Gastvrij worden met enige regelmaat door de dienst Handhaving en Toezicht van de gemeente Amsterdam bezocht en beschuldigd van oneigenlijk gebruik van hun huis. Deze beschuldiging eindigt in veel gevallen in een (voorgenomen) boete of last onder dwangsom/bestuursdwang.

2.    Vereniging Amsterdam Gastvrij helpt zijn leden al in een vroeg stadium door bezichtiging en advies met betrekking tot (voorgenomen) invallen, boetes en/of lasten. Desalniettemin legt de gemeente met regelmaat een boete/last op.

3.    Genoemde leden kunnen tegen deze beschuldigingen en opgelegde boete/last juridisch in geweer komen en doen dat in veel gevallen ook.

4.    Wanneer de procedure betrekking heeft op een situatie die ook voor andere leden van de vereniging van betekenis is of kan zijn, heeft het zin binnen de vereniging ervaringen uit te wisselen en juridische bijstand te bundelen.

5.    De oprichting van een Juridisch Fonds is bedoeld om procedures die van meer dan individueel belang zijn juridisch en financieel te ondersteunen of zelf aan te pakken.

Doelstellingen van het Juridisch Fonds Amsterdam Gastvrij

1.    Hoofddoelstelling van het Fonds is om daarmee juridische stappen te ondersteunen of te initiëren waarmee de overdadige en onredelijke regelgeving van de gemeente Amsterdam een halt kan worden toegeroepen.

2.    Het Juridisch Fonds doet dit allereerst door leden die de gevraagde bijdrage hebben ingelegd te ondersteunen in hun juridische procedure, mits deze procedure van meer dan individuele betekenis is en een gerede kans heeft succesvol te zijn.

3.    Een juridische procedure is van meer dan individuele betekenis als het een onderwerp betreft dat een flink aantal leden aangaat, waar al eerder boetes/lasten voor zijn opgelegd en waarvan de uitkomst van aanzienlijk materieel belang is[i].

4.    Een juridische procedure is kans hebbend als de bij Amsterdam Gastvrij betrokken juristen en ervaren bestuursleden dat op basis van eerdere jurisprudentie als zodanig beoordelen.

5.    Uitgesloten zijn procedures waarvan Vereniging en bestuur van het Fonds van oordeel zijn:

a.    dat woonfraude evident is en ook door de vereniging niet wordt ondersteund[ii]. In dat geval kan een deelnemer door het bestuur ook van verdere deelname aan het fonds worden uitgesloten. Deze krijgt daarmee zijn inleg niet terug.

b.    dat bestaande regels duidelijk zijn overschreden, terwijl deze regels juridisch moeilijk aanvechtbaar zijn[iii];

c.     dat de inzet van puur procedurele aard is en daarop (gemakkelijk) gewonnen kan worden, zoals het laten verstrijken van termijnen, verkeerde adressering, onjuiste voorstelling van zaken, e.d.

d.    dat de procedure nog tussenstappen kent die eerste bewandeld kunnen worden, zoals het indienen van een zienswijze, in bezwaar gaan e.d.;

6.    Door het uitwisselen van zienswijzen en uitspraken wil Amsterdam Gastvrij expertise ontwikkelen waarmee doelgerichter en efficiënter hulp geboden kan worden.

Inrichting en beheer van het Fonds

1.    Het Juridisch Fonds staat open voor leden van de Vereniging Amsterdam Gastvrij. Niet leden dienen eerst lid te worden.

2.    Mensen worden deelnemer aan het fonds door het vooralsnog eenmalig storten van het equivalent van de gemiddelde prijs van een overnachting (per advertentie) in de betreffende B&B of Vakantieverhuur.  

3.    Wie wil meedoen aan het fonds, maar nog geen lid is en geen inleg in het fonds heeft gepleegd kan alsnog zijn zaak inbrengen, mits met terugwerkende kracht wordt ingelegd vanaf de oprichting (juli 2017) en met een maximum van 3 jaar contributie en inleg.

4.    Hierover vindt door de vereniging verder geen controle plaats. Leden worden geloofd op wat zij zeggen dat het equivalent van 1 nacht inhoudt.

5.    Deelnemers aan het fonds worden geacht een Rechtsbijstandverzekering te hebben afgesloten. De inzet en bijdrage van het Fonds is altijd in aanvulling op de rechtsbijstand van de betreffende deelnemer. De vereniging informeert leden over verzekeraars die een dergelijke rechtsbijstandsverzekeringen aanbieden. 

6.    Het fonds wordt bestuurd door een bestuur van 3 leden. Hierin hebben zitting 2 leden/deelnemers en 1 bestuurslid van Amsterdam Gastvrij.

7.    Bij aanvang van het Fonds zijn dat Willem Overmars, Wieger Beks en Tim Klein Haneveld (voorzitter Amsterdam Gastvrij). Het bestuur laat zich bijstaan door één of meerdere van de juristen die zich op het onderwerp Particuliere Toeristische Verhuur al verdienstelijk hebben gemaakt. Dat zijn bij aanvang van het Fonds Jim Frielink en Iris de Roos.

8.    Het bestuur van het Fonds beoordeelt actief en reactief of en in welke mate een juridische procedure van algemeen belang is. Reactief wil zeggen op verzoek van één van de deelnemers aan het Fonds, actief wil zeggen dat het bestuur ook zonder dat er een concrete aanvraag is mogelijkheden ziet tot een gezamenlijke juridische actie.

9.    In deze beoordeling kan het bestuur zich laten adviseren door genoemde juristen, maar een besluit tot actieve deelname aan een procedure vindt altijd onafhankelijk plaats.

10. Het bestuur van het Fonds bepaalt of en met welke juridische middelen participanten worden ondersteund. Dat kan gaan om:

a.    Het voegen van overeenkomstige lopende zaken tot één gezamenlijke zaak;

b.    Het toevoegen van een door het Fonds gekende jurist van wie wordt aangenomen dat deze succesvol kan zijn in de betreffende zaak;

c.     Het mede financieren van juridische ondersteuning;

11. De deelnemende leden vormen gezamenlijk de vergadering van participanten. Elk adres/elke inleg vertegenwoordigt één stem.

12. Het bestuur van het Fonds legt eens per jaar, uiterlijk 15 december,  inhoudelijk en financieel verantwoording af aan de vergadering van participanten over de besteding van de ingelegde gelden.

13. In deze vergadering worden ook de bestuursleden van het Fonds namens de participanten (twee van de drie) benoemd dan wel ontslagen.

14. De participanten worden tenminste 3 weken voorafgaande aan de vergadering opgeroepen op genoemde vergadering te verschijnen en krijgen daarbij de agenda en te behandelen stukken toegestuurd.

15. Op deze vergadering kan het bestuur ook voorstellen een aanvullende inleg te doen om daarmee een kans hebbende zaak te ondersteunen.

Opheffing, wijziging reglement en slotbepalingen

1.    Het fonds kan worden opgeheven wanneer er zich geen zaken meer aandienen die het waard zijn door het fonds ondersteund te worden, of omdat er onvoldoende is ingelegd om een rol van betekenis te kunnen spelen.

2.    Een besluit tot opheffing wordt genomen door het bestuur en ter bekrachtiging voorgelegd aan de vergadering van participanten.

3.    Het reglement wordt opgesteld door het bestuur en bekrachtigd door de vergadering van participanten. Participanten kunnen ook amendementen op het reglement voorstellen en indienen bij de vergadering van participanten.

4.    Bij aanhoudende onenigheid tussen bestuur en/of participanten wordt het bestuur van Amsterdam Gastvrij ingeschakeld om hierin een oplossing te vinden.

—————————————————————————————————————————————

 Voetnoten:

[i]  Voorbeeld: wel of niet in de gelegenheid zijn gesteld een B&B te exploiteren en tegelijk vakantieverhuur uit te oefenen. Of: moet je altijd aanwezig zijn als je gasten voor de B&B zich melden? Of is 70% voldoende?

[ii] Voorbeeld: het exploiteren van een pand met meerdere verdiepingen die allemaal aan toeristen worden verhuurd onder het ‘mom’ van B&B en zonder short stay vergunning.

[iii] Voorbeeld: de B&B vindt plaats in meer dan 40% van de woning.