‘Hysterical’: Amsterdammers slam holiday rental fines

DUTCH NEWS Magazine

A tough approach to illegal hotels in Amsterdam is unfairly punishing people who make simple mistakes, according to local politicians and a lobby group for B&Bs.

Last year, Amsterdam council gave 72 people a fine for holiday rental in breach of the strict rules introduced after universal concerns in the council about over-tourism. Now, however around 30 people have asked for assistance from the Amsterdam ombudsman because they believe they have been unfairly victimised, with fines from €8,700 for what they say are errors or misunderstandings.

Amsterdam Gastvrij, a lobby group for B&Bs, has called urgently for a more human touch to enforcement, saying that normal Amsterdammers – who did not break the 30-day holiday hire limit – have suffered significant hardship. The Amsterdam ombudsman Munish Ramlal, members of D66 and the local CDA have also raised concerns, with some suggesting that the Dutch capital should follow policy in Utrecht to give a ‘warning fine’ for a first offence. ‘Gesture politics’ CDA councillor Rogier Havelaar said that the situation was ‘appalling’. ‘The previous coalition of GroenLinks, the PvdA, D66 and the SP has introduced [rules] far too sloppily and there is a lot of gesture politics involved,’ he told Dutch News. ‘There was a lot of bulldozer language about tackling illegal renters. ‘But in the background, the rules have frequently changed, sometimes because the coalition wanted new things but often because of court rulings saying that the policies introduced were unsound. A lot of people have trouble keeping up.’ ‘There was exactly the same discussion in Utrecht council, where GroenLinks and D66 said that if they see someone has made a mistake, an administrative error or causing local nuisance, the first time there will be a warning fine: the second time, you get the high fine.’

Law suit

He said the CDA has previously proposed a warning fine of €500 or €750 in Amsterdam too. ‘This would ensure that people who are acting in good faith but make a mistake get a shock, but pay, and then do things right – and it avoids a lot of legal action because people who get a fine of €8,000 or €11,000 call a lawyer,’ he said. ‘These legal cases also cost the Amsterdammer a lot of money.’ He cited one example of a young man, engaged to his girlfriend, who claims he made an administrative error in not telling the city in advance about a stay, and received an €8,700 fine. He emptied his wedding fund and went to live with his parents-in-law for 29 days, renting out the apartment again in order to pay for the fine and the wedding. ‘This isn’t a corporate – it’s the government, and I would rather see the government in discussion with people to solve problems than making everything into a law suit,’ added Havelaar.

‘Hysterical’

Amsterdam Gastvrij gives other examples of a single mother renting out her apartment in order to pay for a holiday with her son, and a yoga teacher whose income was hard-hit during the pandemic – both of whom made mistakes and were fined, but neither of whom rented out for more than 30 days. Charles Scheublin, a former B&B owner, told Dutch News that he was forced to sell his old apartment near the Vondelpark after the city said – although he had a valid and extended B&B license – his attic could no longer be considered part of the house. It also claimed his tenant was not resident and running the B&B. Although Scheublin has paid a €20,500 fine under protest, he has started a court case against the total €41,000 penalty. ‘They first make a fine and then start looking for arguments,’ he said. ‘It is a kind of hysterical idea that they are against bed and breakfasts and make it impossible to run one. Of course there have been people who bought whole houses and rented them to tourists while nobody was living there, and of course there are sometimes too many tourists disturbing the local people. But that doesn’t mean somebody who honestly earns an income by renting one or two rooms within the rules of the law should have their living made impossible.’

Rogue landlords

The Amsterdam ombudsman told Dutch News that the council should be wary of tarring all citizens with the same brush. ‘With Airbnb, some people have made a mistake with an application for Airbnb rental, just individuals, students or young workers, who have made an administrative fault – but then get a fine of €11,000,’ he said. ‘The council thought they were all rogue landlords, but that’s just an image. Perhaps it applied to some of them, not for others. You can’t just give a fine of €11,000 and when they knock on your door and say that something is wrong, the council says: “Sorry, this is policy – go figure it out for yourself”

Maarten Bruinsma, chairman of Amsterdam Gastvrij, said that it is strange that mayor Femke Halsema supports a right to make mistakes in good faith, but that this idea is apparently not applied in practice. ‘Every week, somebody with a fine like that calls me,’ he said. ‘It has become very clear that these fines intended for illegal investors – huisjesmelkers – are now almost exclusively being given to people who just forget to report a stay, for example. ‘It would, of course, have made much more sense if the city had made an agreement with Airbnb with a registration system from the start because now there is a discussion not necessarily based in fact.’

‘Know the rules’

CIty housing chief Jakob Wedemeijer said in a statement that the fines reflect the extent of the problem with illegal holiday rental. ‘We have high fines because illegal rentals earn people a huge amount of money,’ he said. ‘Until a few years ago, major corporations rented whole buildings illegally to tourists continuously, which meant that homes were no longer available for people seeking a house, and there was a lot of neighbourhood nuisance. Partly due to the high fines, this is now under control. ‘Now we are seeing that it’s mostly about individuals breaking the rules, which is why the fines have been lowered for a number of breaches, and via an official objection, a fine can be moderated if there are exceptional circumstances. But action is still necessary, because there are still people who try to get around the rules by renting without permission or, by not reporting rentals, also not sticking to the maximum numbers of nights… ‘If you choose to rent out your home, you also need to ensure you know the rules and follow them.’

Parool: 11.600 euro boete na Airbnb-verhuur: ‘Eén foutje en de gemeente ziet je als fraudeur’

David Hielkema

Ze verhuurden hun huis via Airbnb en kregen boetes van de gemeente tot bijna 12.000 euro voor administratieve fouten. Maura Turci (48) uit Slotermeer is een van de tientallen Amsterdammers die hierdoor grote financiële zorgen hebben. ‘Wat moet ik doen? Mijn huis verkopen?’

De schutting van Maura Turci (48) viel onlangs om toen een storm door Amsterdam raasde. Volgende maand wordt die gemaakt, maar verder is ze erg tevreden over haar koopwoning in een rustige woonwijk in Slotermeer waar ze woont met haar twaalfjarige zoon. Fijn contact met de buren, sociale voorzieningen om de hoek en in coronatijd was ze maar al te blij met de kleine tuin. In de zomer en met kerst gaat de geboren Italiaanse, die werkt in het Zaans Medisch Centrum, geregeld terug naar Genua, haar thuisstad. Familiebezoek. Om dat te bekostigen verhuurt ze haar woning via Airbnb. Dat doet ze al jaren. In 2021 deed ze dat voor twaalf dagen. “Ik weet dat veel mensen naar Amsterdam komen om te feesten, dus verhuur ik niet aan groepen. Hier zitten alleen stelletjes.” Haar verdiensten vorig jaar: 1100 euro.

Op 21 januari dit jaar kwam aangetekende post van de gemeente. Verschillende brieven, tientallen pagina’s, veel juridische taal, maar kort samengevat: Turci maakt zich schuldig aan woonfraude en moet een boete van 11.600 euro betalen. “Ik geloofde het niet.” Luchtbed verhuren Airbnb heeft sinds het ontstaan in 2008 een grote transformatie doorgemaakt. De oprichters verhuurden uit geldnood een luchtbed – met een ontbijtje erbij – in hun appartementje in San Francisco via de provisorische, zelf geknutselde website Airbed & Breakfast. Veertien jaar en miljarden euro’s omzet later is er weinig over van het bedrijf van toen. Investeerders kochten wereldwijd in steden hele blokken woningen op om te verhuren, wat mede tot stijgende huizenprijzen leidde. Mensen gingen elders goedkoop wonen om hun huis voor veel geld aan toeristen te verhuren, wat op veel plekken tot overlast leidde: feestende jongeren die Amsterdammers ’s nachts wakker hielden zetten de leefbaarheid in een aantal wijken onder druk. De gemeente begon jaren geleden al een offensief tegen de verhuurplatforms.

Wat zijn de regels?

2014 woningeigenaren in Amsterdam mogen hun huis maximaal 60 nachten per jaar verhuren, aan niet meer dan vier gasten tegelijk.

2017 elke vakantieverhuur moet vooraf bij de gemeente worden gemeld.

2019 verhuur wordt beperkt: maximaal 30 nachten per jaar.

2020 vergunningplicht, waarmee de gemeente vakantieverhuur in bepaalde wijken onmogelijk wil maken. Zo werd het verboden in delen van de binnenstad, maar na een uitspraak van de rechter is dit vorig jaar opgeschort.

2021 landelijke registratieplicht, waardoor de gemeente vakantieverhuur beter kan controleren. Platforms kunnen een boete krijgen als ze advertenties zonder registratienummer plaatsen.

Vóór 2021 stonden op Airbnb 18.500 Amsterdamse advertenties. Veel zijn verwijderd door de landelijke registratieplicht. Volgens de meest recente cijfers zijn er nog 4500 over.

Turci snapt de strenge regels wel, om zo grote commerciële verhuurders aan te pakken. Zelf wil ze de regels ook niet overtreden – daarom verbaasde de brief haar ook zo. Ze was ervan overtuigd wel een vergunning te hebben.

Slapeloze nachten

Met de gemeente heeft ze meermaals contact opgenomen om uit te zoeken hoe het zit. Bellen, mailen, nog een keer telefoneren. “Ik zei meermaals dat ik de informatie niet op de website kon vinden. Ik werd de hele tijd doorverbonden en uiteindelijk hoorde ik dat de persoon die ik moest spreken op vakantie was. Na twee weken kreeg ik een e-mail dat de informatie op de website staat. Was ik weer terug bij af. Hoe kan dit?” De hoge boete leverde haar slapeloze nachten op. “Bijna twaalfduizend euro,” herhaalt ze. “Hoe moet ik dat betalen?” Een advocaat hielp ook niet en de boete bleef staan. Gemeentejuristen concludeerden dat het registratienummer en vergunningsnummer niet overeenkomen. Turci: “Waarom zou ik niet 46 euro willen betalen voor een registratienummer? Dat is een boete niet waard.” Turci geeft toe wel een andere fout te hebben gemaakt: ze was vergeten toeristen te melden bij de gemeente. Die eist nu dat ze de boete binnen een jaar betaalt. Een betaalregeling is mogelijk – wat neerkomt op 1160 euro per maand. “Een boete door mijn fout snap ik, maar hoe moet ik bijna twaalfduizend euro betalen? Ik heb dat geld niet. Moet ik mijn huis verkopen? Bij mijn moeder in Italië gaan wonen? Ik werk al veertig uur per week en ik kom net rond.”

‘Mensen worden geruïneerd’

Turci is niet alleen. Samen met zo’n dertig anderen zit ze in een WhatsAppgroep waar vergelijkbare verhalen worden gedeeld. Eén daarvan is dat van Mark Borst (39). Zijn broer kwam onverwacht te overlijden. Door rouw in combinatie met een post-traumatische stressstoornis raakte Borst in de ziektewet. Om zijn hypotheek te kunnen betalen verhuurt hij zijn huis binnen de gemeentelijke regels. Met vergunning, niet langer dan dertig dagen, alleen vergat hij in de ‘trein van verdriet’ een melding te maken van een van de verhuren. Het gevolg: een boete van 6000 euro. Advocaat erbij, maar tevergeefs. Borst: “Dat de gemeente zo hard wil optreden en doet alsof ik een huisjesmelker ben… Alleen omdat ik vergeten ben een melding te maken? Geef me dan bijvoorbeeld een boete van 250 euro. Dit is heel veel geld en ik heb al bijna niks meer op mijn spaarrekening. Mensen worden geruïneerd. Als zoiets met je broer gebeurt, stort je hele wereld al in.”

Beheerder van de WhatsAppgroep is Maarten Bruinsma, voorzitter van Vereniging Amsterdam Gastvrij, de belangenvereniging voor particuliere vakantieverhuurders en B&B’s. Hij komt op voor particuliere vakantieverhuurders en ziet vaker verhuurders die ‘administratieve fouten’ maken zonder hier voordeel van te hebben. Bruinsma: “Door onbedoelde administratieve omissies krijgen ze boetes van 8700 of 11.600 euro en worden ze direct als fraudeur bestempeld. Ze zijn vaak ten einde raad.”

Bruinsma heeft veel WOB-stukken in bezit over de totstandkoming van de boetes binnen de gemeente. Uit die stukken, die ook ingezien zijn door Het Parool, blijkt dat ambtenaren in 2020 al waarschuwden dat nuancering van het boetebeleid nodig is. Bruinsma: “Voormalig woonwethouder Ivens hield vast aan maximumbedragen en weigerde duidelijk onderscheid te maken tussen administratieve fouten van particulieren en bedrijfsmatige fraude. Door eigen juristen werd hier wel herhaaldelijk op aangedrongen.”

Raad van State

Onder druk van drie uitspraken van de Raad van State deed de gemeente vorig jaar al een stap terug en verlaagde ze verschillende boetes voor overtredingen. Bruinsma hoopt dat dit nu weer gebeurt. “De benadeelden moeten samen optrekken om voor hun recht op te komen. Waarschijnlijk zal dit weer eindigen in slopende en kostbare juridische procedures tot aan de Raad van State.”

Bezwaren tegen de boetes werken vaak niet, zo blijkt ook uit reacties binnen de WhatsAppgroep. Turci zal deze keer zelf een verweerschrift schrijven om zo advocaatkosten te besparen. Een rechtszaak aanspannen ziet ze niet zitten. “Dat geeft te veel stress. Ik kan het risico niet nemen dat ik verlies en dan ook de kosten voor de advocaat moet betalen.”

Inmiddels staat haar woning weer op Airbnb – met alle juiste vergunningen, nummers en zonder dat ze vooraf vergeet te melden bij de gemeente dat er toeristen naar haar woning in Nieuw-West komen. “Ik moet het geld om de boete te betalen ergens vandaan halen.”

Gemeente Amsterdam: ‘Zorg dat je de regels kent en volgt’

Wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen) zegt dat mede door de hoge boetes illegale vakantieverhuur is teruggedrongen de afgelopen jaren. Hij ziet dat boetes nu vaker voor particuliere overtreders zijn in plaats van vastgoedbezitters. “Als er een boete wordt opgelegd kan in een bezwaarprocedure op grond van bijzondere omstandigheden de boete worden gematigd.”

De wethouder blijft het nodig te vinden om ook tegen particuliere huurders hard op te treden, omdat er nog steeds mensen zijn die de regels omzeilen. “De regels staan duidelijk vermeld op de website van de gemeente en de vakantieverhuurplatforms. Als je ervoor kiest om je woning te verhuren, moet je ook zorgen dat je de regels kent en volgt.” Ombudsman: ‘Toeslagenachtige praktijken moeten we voorkomen’

Ombudsman Munish Ramlal zet grote vraagtekens bij de proportionaliteit van het boetebeleid dat de gemeente voert. “Burgers die mede door wisselende regels en communicatie onbedoeld een fout maken bij het nakomen van hun verplichtingen komen door hoge boetes regelmatig in grote financiële problemen. Ook krijgen zij onterecht het stempel van fraudeur opgeplakt, terwijl we ons met z’n allen juist zouden moeten inzetten om niet in toeslagenachtige praktijken terecht te komen.”

Over de slechte klachtenafhandeling trok Ramlal eerder dit jaar al aan de bel. Hij zei dat de gemeente een ‘dieptepunt’ heeft bereikt. Bewoners krijgen vaak geen reactie, het duurt lang, het wordt al snel erg onpersoonlijk of zelfs vijandelijk. Een woordvoerder van burgemeester Halsema zei de analyse van de ombudsman ‘zeer serieus’ te nemen en te werken aan verbetering.

Parool Opinie: ‘Particuliere, toeristische verhuur lost eerder overlast op dan dat het die veroorzaakt’

Op het bordje van de nieuwe gemeenteraad ligt ook de opdracht voor goed toerismebeleid. De feiten worden echter niet gebruikt en dat leidt tot schadelijke oplossingen. De gemeenteraad legt een link tussen overtoerisme, woningnood en particuliere, toeristische verhuur in een bed and breakfast (de bewoner is thuis terwijl er gasten verblijven) of vakantieverhuur (de bewoner is zelf op vakantie en gasten maken gebruik van de woning). Een link die met geen enkel feit onderbouwd wordt. Sterker nog, particuliere, toeristische verhuur lost eerder overlast op dan dat het die veroorzaakt! Immers, gasten die in direct contact met een Amsterdammer de stad ontdekken, zullen zich er veel meer van bewust zijn dat ze inderdaad precies dát zijn: gasten! In tegenstelling tot de meeste massatoeristen.

“Geen vakantieverhuur meer in de binnenstad en een beperkt aantal B&B-vergunningen zou de overlast sterk terugdringen.” Een feitelijk onjuiste aanname. In de binnenstad slaapt minder dan 2 procent van de toeristen bij particulieren. Men kan niet met droge ogen volhouden dat dát dus die ‘hordes toeristen’ zijn. En wat te denken van spreiding? Hotels zijn voornamelijk in het centrum, particuliere verhuur vindt voor 70 procent buiten het centrum plaats.

Nog zo een: “De vastgoedmarkt wordt wreed verstoord door de toeristische verhuur.” In slechts 0,4 procent van alle Amsterdamse woningen kun je slapen in een B&B, dát veroorzaakt dus niet de prijsopdrijving die nu plaatsvindt. Ander fabel: een B&B had ook een woning kunnen zijn. Maar zo zit het niet. B&B-hosts scheppen er plezier in bezoekers aan de stad zich gast te laten voelen, hen wegwijs te maken in Amsterdam, de do’s and don’ts uit te leggen. Zo iemand geeft die gastvrijheid niet op om jarenlang huurders in huis te nemen. B&B’s verbieden levert dus geen woningen op, net zomin als de legale vakantieverhuur van 30 nachten per jaar verbieden.

Wat wél gebeurt als de gemeente ook in de volgende periode blijft volharden in draconische maatregelen tegen bewoners die vooral een vriendelijke stad willen laten zien, is dat die bewoners, die de stijgende woonlasten nu nog net kunnen betalen door de inkomsten die ze uit toeristische verhuur halen, Amsterdam zullen verlaten. Daar komt geen leraar of politieman voor in de plaats, maar de opkoper die het pand weer voor veel geld doorverkoopt.

Kortom, Amsterdam doet er beter aan deze ambassadeurs van de stad te omarmen als eerste lijn tegen de overlastgevende toerist. Gemeenteraad, neem deze uitgestoken hand aan.

Diederik van der Staay, Amsterdam (Kernteamlid Amsterdam Gastvrij en parttime B&B-host)

Persreacties gemeente Amsterdam door de rechter terug gefloten over verbodswijken Vakantieverhuur

De gemeente Amsterdam heeft een totaalverbod voor vakantieverhuur ingesteld in het centrum en dat mocht niet. Simpelweg omdat de wettelijke basis daarvoor ontbrak (op 1 juli 2020).

Telegraaf: Hoofdstad teruggefloten over Airbnb-verbod (vakantieverhuur bedoelen ze)

Het Parool: Rechter schrapt Airbnb-verbod in drie wijken binnenstad met commentaar van Tim Klein Haneveld, voorzitter Amsterdam Gastvrij

Nu.nl: Rechter oordeelt dat Amsterdam geen airbnb-verbod mocht afgeven (vakantieverhuur bedoelen ze)

AT5: Amsterdam teruggefloten over Airbnb-verbod (idem)

NOS: Rechter haalt streep door Áirbnb-verbod’ Amsterdamse centrumbuurten

Volkskrant: rechter haalt streep door Airbnb verbod in drie Amsterdamse wijken maar nieuwe wet ligt klaar

NRC: verbod vakantieverhuur in Amsterdam onrechtmatig (Yesss, eindelijk een krant die het begrijpt)

Trouw: Verbod op Airbnb in binnenstad A’dam is ongeldig

TechCrunch: Court overturns Amsterdam’s three-district ban on Airbnb rentals (holidayrentals!)

Wethouder toerisme in plaats van verbod op vakantieverhuur

Recentelijk schreef het Georganiseerd Bedrijfsleven Amsterdam (GBA) een brief aan het College van Burgemeester en Wethouders van Amsterdam met daarin een 10-tal punten waarmee volgens hen het toerisme in de hoofdstad zich na corona op een verantwoorde manier kan herstellen. Daaronder een verbod op vakantieverhuur van woningen in de gehele stad. 

Vereniging Amsterdam Gastvrij, belangenvereniging voor particuliere vakantieverhuurders en B&B ’s,  is groot voorstander van initiatieven voor een gezonde Amsterdamse economie en een leefbare stad. Maar met de onderbouwing van een van hun speerpunten: een verbod op vakantieverhuur, gaat Het Georganiseerd Bedrijfsleven Amsterdam volledig voorbij aan de feiten.

Zo wordt gesteld dat een onevenredig groot deel toeristen gebruik maakt van vakantieverhuur. Cijfers worden verder niet genoemd. Laten wij dat dan doen: in de praktijk is dat aandeel vakantieverhuur ongeveer 7% (2019). In het centrum waar vakantieverhuur verboden is, zelfs maar 2.6%.

Verder wordt gesteld dat deze toeristen geen interesse hebben in het Wereld Erfgoed, maar vooral geïnteresseerd zouden zijn  ‘in het vermaak door gebruik van overmatig alcohol en drugs.’ Amsterdam Gastvrij is heel benieuwd naar het onderliggend onderzoek. Het zal blijken niet te bestaan. Diverse onderzoeken wijzen echter wel uit dat gasten die tijdens hun vakantie overnachten in woningen van Amsterdammers, bovengemiddeld veel geld in de stad uitgeven, in vergelijking met andere toeristen.  

Ook wordt overlast wordt door het GBA toegeschreven aan vakantieverhuur. Maar het voorbeeld van panden die voortdurend worden verhuurd is volstrekt gedateerd. Door (terechte) strenge handhaving door de gemeente, is hier nauwelijks nog sprake van.

Tenslotte wordt de economische bijdrage van vakantieverhuur ter discussie gesteld. Er wordt zelfs gesteld dat ‘vakantieverhuurders weinig of geen toeristenbelasting betalen.’ Klinkklare onzin. Er geldt zelfs een hoger tarief dan voor hotels. Bovendien is het bij uitstek een manier om Amsterdammers een graantje te laten meepikken van het succes van de stad – iets waar GBA juist naar zegt te streven. Maar nee, GBA kiest de kant van de hotels, waarvan meer dan de helft in handen is van buitenlandse ondernemingen waardoor zo’n 900 miljoen euro over de grens verdwijnt. 

De ongefundeerde kritiek op vakantieverhuur is niet nieuw. Veel media lijken zich nauwelijks bewust van de juiste cijfers en nemen klakkeloos politiek gekleurde uitspraken van de stadsbestuurders over. Mede daardoor denken Amsterdammers dat een verbod op vakantieverhuur veel problemen waar de stad mee kampt oplost. Dat is niet zo. Politici zouden zich beter kunnen richten op nieuw samenhangend beleid. Het huidige toerismebeleid is namelijk gefragmenteerd, daardoor niet effectief en het getuigt van weinig visie. Samenhang in de ontwikkeling van beleid over alle facetten van toerisme, zowel de lusten als de lasten, is hard nodig. Juist nu is het tijd voor nieuw, integraal beleid. Daarom pleit Amsterdam Gastvrij voor een Wethouder Toerisme. Een wethouder die opkomt voor de belangen van Amsterdammers én voor het toerisme als motor van de economie. Zodat de stad leefbaar én gastvrij blijft. 

Amsterdam Gastvrij heeft de afgelopen week een Beleidsnota Wethouder Toerisme aangeboden aan het College van Burgemeester en Wethouders van de stad.